A decisão do Conselho Monetário Nacional (CMN), anunciada em 31 de julho, de promover mudanças nas regras de financiamento imobiliário, com o propósito de estimular o setor de construção civil, trouxe reações positivas para o mercado imobiliário em Minas.

Para a presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi), Cássia Ximenes, o aumento no valor máximo de imóveis que podem ser comprados com recursos do FGTS abre novas janelas de oportunidades, aquecendo o setor, uma vez que abrange mais uma parcela da classe média.

O limite passou para R$ 1,5 milhão. Era de R$ 950 mil para São Paulo, Rio, Brasília e Belo Horizonte, e de R$ 800 mil no restante do país. As novas regras entrarão em vigor em janeiro de 2019, o que, segundo empreendedores do setor, é fator positivo, uma vez que, passadas as eleições presidencial, dos executivos estaduais e de parlamentares, poderão vislumbrar com maior clareza os rumos da economia.

Segundo Ximenes, com a sucessão política definida, haverá maior incentivo para que as pessoas tenham coragem de comprometer sua renda com financiamentos. “O mercado recebe com bons olhos esse aumento.”

Em declaração à imprensa, o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, José Carlos Martins, avaliou que tanto o setor quanto os consumidores sairão ganhando com a medida, já que há potencial para reduzir o custo dos financiamentos. Martins acredita que pode haver represamento na venda de imóveis que estejam cotados na faixa entre os limites atuais e o novo teto de R$ 1,5 milhão. “Pode ser que, nessa faixa, haja espera até a entrada em vigor da nova medida.”

A mudança vale para financiamentos contratados dentro das regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que prevê juro máximo de 12% ao ano, mais correção monetária pela TR. O teto de R$ 1,5 milhão já havia vigorado temporariamente entre fevereiro e dezembro de 2017. A avaliação é que a mudança não trouxe impacto negativo para o FGTS, daí a decisão de torná-la permanente.

CONDIÇÕES

A partir de 2019, não haverá mais obrigatoriedade de aplicação dos recursos pelas condições do Sistema Financeiro de Habitação. Na prática, os bancos e os mutuários poderão pactuar livremente as taxas de juros. Além disso, quando não houver dinheiro do FGTS envolvido no negócio, não haverá limite para o valor do imóvel financiado. Também haverá liberdade para decidir o índice que vai corrigir o valor dos contratos. Segundo o Banco Central, essas regras devem injetar cerca de R$ 80 bilhões no crédito imobiliário ao longo dos próximos seis anos.

O diretor de Regulação do BC, Otávio Damaso, negou que a maior liberdade para pactuar os juros vá resultar em aumento do custo para o consumidor. Segundo ele, a maioria das instituições financeiras já cobra juros entre 8% e 10% ao ano, ou seja, abaixo do teto do SFH, de 12%. “As condições de mercado atuais sugerem que não haverá alta nos juros. Isso amplia o leque de opções, podendo baratear as condições de financiamento para o mutuário, que tem de avaliar qual é a melhor opção para ele.”

O CMN determinou, ainda, que bancos que financiarem imóveis de até R$ 500 mil poderão multiplicar esse recurso por 1,2, na hora de contabilizar se cumpriram o patamar mínimo, que deve ser direcionado ao crédito imobiliário. Para Damaso, esse incentivo ajuda a direcionar os recursos para a faixa da população com maior déficit habitacional.

Plano diretor preocupa setor imobiliário

As situações impostas pelo novo Plano Diretor de Belo Horizonte, a ser votado nos próximos dias, na Câmara Municipal, podem causar migração de empreendimentos para cidades vizinhas à capital. “A nova lei, se aprovada como está, atingirá todo o mercado imobiliário, em todas as classes, tanto comerciais quanto residenciais”, prevê a presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI), Cássia Ximenes.

Mesmo com o anúncio do Conselho Monetário Nacional (CMN) de novas regras para financiamento da casa própria, aumentando o leque de pessoas que podem acessar esse meio de compra de imóvel, o cenário é de incerteza, até que se definam as regras da política econômica a partir da posse (em 1º de janeiro) do novo presidente a ser eleito em outubro e das regras definidas pelo Plano Diretor, ressalta Cássia Ximenes.

No caso específico de BH, segundo a presidente da CMI, os empreendimentos de alto padrão, (que registraram crescimento nacional de 69%, acima da média geral do setor, de 27%) estão sendo lançados em Nova Lima. “O Vale do Sereno se tornou o berço desses imóveis de luxo. Muitos construtores aguardam a definição das regras para colocar em andamento seus projetos”.

Cássia cita situações que, segundo ela, impactam o mercado imobiliário na cidade, como o potencial construtivo das áreas. “Se tenho um lote de 360m², só posso construir os 360m², considerando ainda que tenho que manter áreas de afastamento para drenagem de água, valendo para toda a cidade, sem considerar as especificidades de cada área. Cada bairro, cada rua, têm densidade demográfica diferente.

Para a presidente da CMI, o projeto, que deveria ter sido implementado há quatro anos, na 4ª conferência, “foi imposto” pela antiga administração (do ex-prefeito Márcio Lacerda) e não chegou a ser regularizado. “Sofreu alguns ajustes”, pela atual administração (Alexandre Kalil), sem que houvesse ampla discussão entre as diversas camadas da população. “Conseguimos reunir 28 entidades da cidade para convocar a 5ª conferência, mas a prefeitura preferiu criar uma comissão para ajustar o plano resultante da última.”

De acordo com a constituição federal, municípios com população superior a 20 mil habitantes devem convocar conferências urbanas a cada quatro anos, para discutir com a população um plano diretor para a cidade, visando o seu desenvolvimento sustentável.

DEBATE

Em declaração recente ao EM, a secretária municipal de Política Urbana, Maria Caldas, disse que, depois que as diretrizes para o desenvolvimento e adensamento da cidade foram aprovadas na conferência de 2014, o texto do novo plano diretor foi enviado à Câmara, em 2015, mas não houve avanços. Com a mudança de governo, a administração municipal passou um ano e meio estudando o projeto e entendeu que muitas normas poderiam ser simplificadas. A principal é a facilitação do registro de residências unifamiliares, que passam a ter que respeitar prioritariamente o recuo frontal e área mínima de permeabilização, sem uma série de necessidades que configuravam excessos, na avaliação da secretária.

“Essa nova estrutura propõe que a maior parte da população se localize mais próxima dos eixos de transporte. Isso diminui a necessidade de deslocamento das pessoas. São regiões no entorno de grandes avenidas e a gente está incentivando que as edificações de uso residencial e comercial se desloquem para lá”, afirma a secretária. Maria Caldas diz, ainda, que a prefeitura está ciente de que o novo modelo vai criar resistência no mercado. Ela defende o debate como a melhor forma de mostrar que o plano é bom para o futuro de BH. “Queremos dialogar e mostrar que ele vai trazer benefícios para a cidade”, diz.

Estado de Minas

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